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晚一天贵一万中国式炒房开始扫荡日本

2019-05-30 来源:

晚一天 贵一万:中国式炒房开始扫荡日本

原标题:那些赴日买房的中国人:永远不要期待中国式炒房的成功

中国炒房团席卷日本,买房像购“白菜”,就不怕日本消失吗?

文|苏惟楚 |王珊

欲望在北纬35度的气流中不断上涌,从罗欢的飞机落地东京起,没一刻落下。原本只想在日本买包包的她,现在满心考虑的是一套十几平米的公寓。中介的手指顺着空调、燃气灶和浴缸划了一道弧:“麻雀虽小,五脏俱全。”

窗外的东京,掺了些熟悉的味道。池袋的商场中, GUCCI、LV、卡地亚等国际品牌列阵以待,售货员已能说几句简单的中文:“新年好”“退税在这里”,露出比八颗牙齿更多的笑容。支付宝的中文招牌立在醒目处。数日前,日本首相还身体力行向其国人推广二维码支付。

一切都为中国人量身打造——不管是买包包,还是买一间屋,贴心极了。

罗欢和中介约在商场之下的车站见面。寒暄了几句,对方进入正题:“在这里买房,产权和地永远都属于你,投资是保值的。”

标准的句式像一个魔咒,罗欢动心了。她改变了春节假期的行程,剩下的三天,都在看房。

这是中国个人投资者进军日本房产市场的第6年。

2013年,日本推行旅游立国,东京2020年奥运会和大阪即将开设赌城的消息相继传出。大陆的投资者涌进日本。2014年,约21亿元人民币的中国私人资本进入日本房地产市场。机构分析报告称,2016年,在中国人海外购房目标国家中,日本位列第四,排在美、澳、加之后。北京、上海、江苏的人们成为赴日购房的主力军,他们的预算大多在万人民币,在东京市区电车沿线,可以买下十几平米的小公寓,或一间40多平米的两居室。

整个春节假期,33岁的华人中介黄昕没休过一天,每天都有中国客人咨询或看房。“东京奥运会”“地价上升”“保值、安全”“等着收租就行”,每一句话都精准击中那些自诩审慎的投资者。一个已经离开东京的顾客回国后给她发来信息,决定拿下一套小型公寓作为投资,位于东京新宿区。

不动产中介、投资者、行业利益相关机构试图合力铸就盛象,但人人都承认,这条海外购房的路上,充斥着炒作、信息不对称、谎言和投机。早年开办民宿以获得高回报的投资者因政策而折戟,出租小型公寓作为回报的人们至今还在等待回本。但对于那些继续趟进河里的人而言,他们需要的不只是房子,而是对财产的安全感,以及一份“可以期待的,明朗的未来”。

(日本东京夜景)

“晚一天 贵一万”

这是一间位于大阪日本桥附近的三居室,和风气质的榻榻米,自带插座的大床,中文的垃圾分类指南放在最显眼的位置。房东洪粤申亲手铺设了里面的一切。两年时间里,这间民宿接待了数千位陌生人。

24岁的洪粤申是中期进入大阪民宿市场的一批人。2015年底,还在大阪念书的他决定通过民宿挖掘自己的第一桶金。说服了远在上海的父母之后,他全款购置了这套公寓,在当时的上海,这笔钱几乎连首付都无法够得上。

彼时,赴日旅游人数上涨,相比动辄七八百元的酒店费用,个性化的民宿渐成风尚。日元汇率正略显颓势,“那时日元对人民币汇率不到6(1日元=0.054人民币左右),人民币购买力挺强”。中介们也已瞄准这片市场,不管客人们看重什么户型,一间居民公寓,抑或一栋楼,中介都推荐“做民宿”,“回报太可观了”。

互联上至今可以看到2016年华人中介打出的大阪房产广告语,“晚一天贵一万”“你还在等什么?”字体居中加粗,背后是大阪道頓堀林立的高楼和广告牌。

洪粤申重新装修了房屋,只接多个朋友一起出游的订单,个人,人均200到250。开业第一周,订单就排到了一个月之后。最紧俏时,需要提前两个月下订。有时,上一波房客刚刚离开,清扫卫生的人匆匆赶来,一会儿功夫,下一波房客就住了进来

晚一天贵一万中国式炒房开始扫荡日本

“最高一个月达到了56万日元的收益(约合人民币3万元左右),在拥有一套房的房东里算是中上游”,洪粤申也因此成为日本民宿房东中的红人。

很快,越来越多的中国人加入了这项投资。鼎盛时,洪粤申里有十几个民宿业主的群,每个群都是500人。

东京民宿的热潮涨得更早,在华人中介黄昕的印象中,大概从2014年开始,就有顾客找到她,开口第一句便是:“想做民宿,要符合条件的。”在早年的互联里,有人甚至留下“我一朋友干一年就快回本”这样的传说。

(一间十几平米的公寓,浴缸,空调、灶台一应俱全。其余家具由租客自行配置。苏惟楚 摄)

黄昕进入不动产领域时,东京申奥成功的消息还未传出,那时,整个东京的华人不动产机构只有两家。

2014年之后,伴随着中国人旺盛的购买欲望,华人不动产机构们生长起来,多在池袋、新宿大久保这样华人与东南亚人士聚集的区域。最茂盛时,东京有2000多家华人中介机构。

每个月,都会有国内的客人找黄昕咨询或约看房,行情最好还是在2016年外汇监管收紧前,那时每周都有三五个客户找到她。

中国人的购买力引起了日本媒体的关注。2015年,日本NHK电视台以《中国热钱买下东京:“房地产爆买”和“投资移民”》为题,做了一期节目。一家以中国大陆、台湾和香港客户为主要目标的不动产机构称,每月进行咨询的人业已逾百。当年,通过这家机构买房的人有150人,交易额创下当时历史新高40亿日元,按当年的汇率约合人民币2亿多。

在日本,每年3月和4月是日本的学生毕业就职季,也是房产买卖租赁最旺盛的季节。画着精致妆容的黄昕最多一天接待了9位顾客,从早晨7点开始,走了二十多公里。她在便利店前用一个饭团果腹,将包装草草团在一起,前往下一个见面地点。根据公司的规定,运动鞋是不被允许的,挑选一双鞋底舒适的皮鞋对她来说是必修课。

黄昕乐于向顾客讲述早年台湾人出手赴日买地的传说,北海道大片空地,东京新大久保一整条街,这时的她眼睛亮极了。

但与许多中国同事不大一样,黄昕至今没有买房。她单身,不愿为房子所累,租了一间远离东京市区的房子,路上花费一个多小时。她觉得,自己对待房子的态度更像今天的“日本人”。

当年疯狂买楼,即使借贷也无所谓的日本人一去不回。黄昕认识一个60多岁的日本老人,当年从银行贷款买了一栋楼,此后近30年一直在还债,“现在还欠了几百万日元”。那幢让他负债累累的楼早已杂草丛生,堆满干枯的枝叶。

与中国年轻人对房子的执念不同,日本的年轻人更愿将这笔庞大的支出用在自己身上。契约被有力保障的环境里,有人甚至一租十年。

日本人对房子的态度孕育了庞大的租房市场。除了民宿,很多中国人开始在日本投资二手公寓。在中介的口中,中国购房者几乎凭着谷歌地图便做了购房决定。

30多岁的芦苇在东京江户川区北小岩买下一栋楼,一部分用来出租,一部分托付给管理公司做民宿。签约那天,中介递过来厚厚一沓纸,包括合同和知情内容,有数十页。里面厘清了房东和租客的,细微到冰箱插头周边的墙纸发现浊黑时,到底是谁来负责。

他第一次感受到“作为房东”的尊严。

几年前,芦苇在北京北边出租过一套房,房客在一次漏水将楼下天花板和地板淹了之后,一走了之。芦苇不得不自掏腰包,赔了20多万。那之后,他宁愿空着,也不愿出租。

(一家房产中介的中文广告牌 苏惟楚 摄)

“现在买房还算好时候吗?”

开办民宿一年后,洪粤申遭遇了最大的麻烦,邻居。

那是他从未谋面的人。他不知对方的年龄、身高和相貌,但他们常向物业管理员投诉,还三次在他房间的门锁里捅进铁针。第一次发现时,洪粤申以为是意外,换了锁,半年后,锁又坏了,他觉得有些“蹊跷”。直到第三次,他叫来警察,在锁眼里发现一根细细的铁针。

一切在洪粤申安装电子猫眼后才平息。

东京银座附近拥有两套民宿的华人夫妇已经疲于应对“奇葩”邻居。他们的房子坐落在一栋密度较大的居民楼里,一层约有十来户。遭遇邻居抵制后,他们隔三差五奉上水果,试图获取谅解,但对方坚持“制裁他们”,甚至在大厅里拦下拎着手提行李的“疑似房客”。

夫妇俩只能将手里的房子以原价迅速出手,因为是在五年内交易,还负担了39%的房产转让税。据称,这是日本为防止炒房而设置的。

早期日本的民宿市场里,心思灵活却囊中羞涩的中国留学生想出“空手套白狼”的主意。他们租下一间十几平米的公寓,在软装上做一些修饰,推上了。一个月收入大约六七千,除去房租成本,能挣三四千元。

但在明文禁止二房东的日本,这种做法存在极大风险。洪粤申在东京的朋友因此“被管理公司敲诈”,物业管理公司要求“多给10万日元,不然就告你”。于是,男生支付了6000多元人民币,并被强行退房。他不但需要处理掉自己添置的家具,还必须取消Airbnb上未来几个月的订单,一一赔礼道歉,并接受平台处罚。

机构报告显示,2018年5月,全日本在Airbnb上有5.6万间民宿。洪粤申仔细扒过,光在大阪“就有上万家”。尽管民宿一年已经达到20%的回报,但他远远没有回本。与此同时,民宿带来的风波持续不断。大阪兵库县一家民宿,警方在一个行李箱中发现一颗女性头颅。有女生差点遭遇房东性侵。业绩受到威胁的酒店发起反击。被陌生人出入困扰的日本居民上街示威。

致命的一击很快到来。

2018年6月15日,日本《住宅宿泊事业法》(民宿新法)宣布出台。消息公布那一天,十几个民宿群里哀声遍野,洪粤申抱着刷了一天。“我们自己预判可能有两个月的缓冲期”,他关掉了8月之后的订单通道。

但那两个月的大阪,原本两三个人的纠察队扩至11人,警察在热门景区来回巡查,一旦发现有人拖着行李箱,便会盘查“住在哪里”。洪粤申在客厅的门上贴了一张A3纸,用黑色的水笔写上四个大字“保持安静”,后面拖拽着几个浓重的感叹号。做完这一切,他买了回国的机票,大阪的房子此后被改为自住。他继续在日本从事房产投资工作。

(贴在某公寓门口的“禁止民宿”告示 图片来源络)

不少投资者陷入尴尬的局面,如果坚持做民宿,将面临数月的拘役和六万元人民币的罚款。一个北京人在东京河湖区花一百多万人民币买下一套两居室,他打通了房间,重做了装修。一年不到,因为新法规的出台,他收到了管理公司的警告。他赔了60多万元才将房子脱手,还不包括负担的税收和装修成本。

民宿大退潮,但中介和既往的投资者们仍然乐于表现二手公寓蒸蒸日上的局面。站在东京池袋一处公寓里,中介黄昕掏出,用手指在地图上画了一个圈:“这里以后要建两座写字楼,周围的地价肯定还会继续涨”。根据日本国土交通省最新发布的《不动产市场动向》调查,2018年东京的房地产均价为86.8万日元/平方米(当时约合5.2万人民币/平方米),比2013年上涨了23%,一举超过长达15年间的涨幅。

这样的乐观也隐含着风险。作为海外投资者,比日本人更为严格的贷款门槛,无法享受的减税政策,每月数百甚至数千人民币的管理和修缮金,随地价浮动的固定资产税,都不断挤压着投资者的获利空间。

“那些唱好的声音里,不乏有人急于寻找冤大头接盘。”一位长年旅居日本的中国人说,在他看来,被“炒房”惯坏的中国人对于房价可能下跌没有足够的认知。

“你说现在买房还算好时候吗?”今年春节,有顾客问黄昕。

“看你怎么算,汇率最可观的时候肯定回不去了。那我们就朝前看。目前可以观测到的是今年10月日本消费税的提高,对投资者肯定有影响,要出手就在这之前。”

(一栋建于上世纪八十年代的公寓楼,业主们每月都要向管理公司交纳一笔修缮金用以大楼的修缮维护。苏惟楚 摄)

买的不只是房

洪粤申和黄昕长年与各类的中国房产投资者打交道。在他们的描述中,这些人大多30至45岁,来自一线城市,工作稳定体面,受教育程度较高,大都有赴日旅游的经历,对日本的文化和理念也不排斥。

这些一路向上攀升的城市中产仍在不经意间流露出焦虑与不安。

一位为孩子上幼儿园每年花费数十万的上海母亲通过黄昕买下了东京文京区的房子,这里大学林立,她考察了数月决定出手。“日本教育水平高,孩子还会掌握一门语言”的说法极大取悦了她。

这位细致的母亲甚至会查看贴在公寓大厅邮箱上的名牌,“她希望周围更多是日本人,不然和在中国没什么区别。”

2015年NHK的纪录片中,一位在上海拥有三套房产的银行职员正考虑海外置产,他对未来的房价走势抱持某种焦虑,计划出售其中的一套以用在东京购置房屋。另一位在上海做生意的福建人,因户籍制度将孩子挡在中考门外,他决定在日本买房、注册公司,办理投资签证,让孩子在日本读高中。

广告公司上班的罗欢在过去一年里见证了个人资产的无故蒸发,P2P爆雷,朋友踩中了其中一颗,平白“丢了几十万”。朋友所在的受害者群里,有学生、白领、公务员,退休的大爷大妈。每个人都泡在各自的苦楚里,最终没有得到妥善的解决方案。

那段时间,好友的朋友圈持续更新各类P2P爆雷的信息,罗欢心有余悸,理财的手段保守了许多,“我之前都不大看银行理财,收益太小,后来觉得,这个起码安全。”

年末的很长一段时间里,“寒冬将至”这样的说法铺天盖地。“把一部分钱投资出去”的念头隐秘生长着。

(日本公寓阳台的地震避难通道。一旦地震来临,住客需要从这里的楼梯逃生。苏惟楚 摄)

但在日本,“是房就能挣钱,挣多挣少才是问题”的操作失灵了。

黄昕给大陆顾客上的第一课是,“永远不要期待中国式炒房的成功”。相比“一夜暴富”的神话,她们强调更多的是,“稳健、长线、保值”。“很多人在国内接受的是买个房就稳赚的熏陶,但在这里不可能。”

曾在中国顶尖互联公司工作的芦苇如今长居日本和泰国两地,赴日购房之前,他在泰国狠狠跌了一跤。

几年前,芦苇初次考虑海外购房时瞄准了泰国清迈。那时的他初出国门,满脑子都是“中国人的惯有思路”:在哪里买房都不会亏。因为对地段的忽视,他在清迈跌了一跤,至今提起仍有避讳,“就当交学费”。转战芭提雅后,他特意选了海边公寓,2万一平米的小公寓,他果断入手。但实情并非中介告知的“4000元月租”,旺季没问题,但淡季的芭提雅因为少人,2000租金都少有人问津,“但到底还是赚了些”。

在泰国,外国人不被允许持有土地。于是芦苇转战日本,“就算房子最后贬值了扒倒了,但土地永远是我的,土地不会贬值的。”

这一次,芦苇变得“更精明”“冷静”,他反复计算风险和收益,前后列了好几种投资方案。“国内过去许多年买什么房都涨,那是‘中国特色’,不是理财。出国之后完全是另一种情况,大到这个国家的文化和政策,小到你所居住这条街的情况,都得去了解去分析。”

对于沉浸在买房热情中的中国人,日本媒体和民众“冷眼旁观”。在NHK的电视节目中,主持人询问日本不动产研究所的慎明宏:“日本还有很多空置房的问题,投资者真的把这个看作机会吗?”

“日元贬值是一方面,而我们(日本人)长期经历房地产价格下跌,有些时候似乎还有点害怕房地产。但在中国,20世纪90年代之后房地产市场才逐渐活跃,房地产市场仍然上涨,对于中国大众而言,房地产的神话还在持续。”

今年春节,与罗欢同游的同事提前半月约了中介看房,半天后,罗欢也加入了讨论。中介似乎窥破了她的心思,一再强调“资产的安全和稳健”。

“一勺热油浇上来,脑袋现在还是热的。”

她喜欢一间建于1990年代的公寓,米黄色的大楼外墙干净整洁,电梯刚刚新换。房子紧挨着地铁丸之内线,“你可以理解为北京地铁2号线。”十几平米的公寓一应俱全,再小的房间,浴缸都是标配。

“现在外汇管得那么严,怎么把钱打出去?”

比她年轻几岁的中介姑娘眨眨眼:“办法总会有的”。

离开日本前,她的包里塞了好几套房产资料。候机时,弹出一条信息,中介姑娘发来的:“决定下来就和我说啊,机会不等人,现在是好时候。”

(应受访者要求,黄昕、芦苇是化名)

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